导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(t蓝宝石的寓意是什么ào)数(shù)里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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