近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类(池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的(de池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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