导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思ng>人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。